開征物業稅，即對土地、建筑物按市場價值征收的房產稅，作為社會主義市場經濟體制和分稅制的有機組成部分，有利于引導建設資源節約型、環境友好型社會，有利于調整中央政府與地方政府的關系，完善分稅制財政體制，有利于優化房地產稅制，促使地方政府注重提供公共服務，但不宜作為房價調控工具。

開征物業稅是大勢所趨，利大于弊，但具體推進時要盡量減少征收阻力。一要循序淅進，二要簡化報稅和征管程序，三要政府讓利、減少爭議，四要調動地方政府的積極性。

征收物業稅的難點

目前，全球有130多個國家或地區（包括大多數成熟市場經濟國家）課征各種形式的物業稅（即對土地、建筑物按市場價值征收的房產稅）。物業稅為地方稅，一國之內各地的稅業稅并不統一。

物業稅的征收流程通常是，由稅務部門或專門的房地產價值評估部門每隔若干年評估一次房地產價值，以評估價值為基礎乘以估價折價率，再減去減稅項目和免稅項目，得到應稅房地產價值。應稅房地產價值乘以稅率，減去稅收抵免額，得到應納物業稅額。

物業稅稅率一般在0.5%－2%左右，不同用途的房地產適用的物業稅稅率通常不同，并且不同財政年度稅率也可能不同。

物業稅征收過程中涉及土地房屋產權界定、房地產估值、稅款催收、追繳欠款和滯納金、物業稅與個人所得稅之間是否存在抵免關系、稅務行政復議、訴訟等。物業稅的征收成本有可能會比較高。物業稅納稅人的稅負與收入有可能不匹配，這些都是物業稅“空轉”變“實轉”的難點。

物業稅不宜作為房價調控工具

目前有一種流行的觀點認為，中國應盡快開征物業稅，以調控過高的房價。我們認為，房價是否過高難以人為認定，開征物業稅難以達到抑制房地產價格的目的。

稅負轉嫁的難易程度，主要是受供給彈性和需求彈性的影響。當需求彈性越大，價格上升時消費者就容易找到替代品，因而生產者承擔的稅負就不容易轉嫁；當供給彈性越大，價格上升時，生產者承擔的稅負就容易轉嫁給消費者，從而進一步提高產品的價格。

對住房征收的物業稅增加了物業需求方的成本，抑制了物業需求，有利于降低房價，但也增加了物業需求方的困難。另一方面，對土地征收的物業稅可能部分或全部轉嫁到物業需求方（轉嫁程度取決于物業的供給彈性和需求彈性的對比），這會抬高房價。如果房地產市場的需求彈性較小（如滿足剛性需求的房地產細分市場），那么征收物業稅有可能抬高了房價，抑制了市場的正常交易活動。實際中，房價的決定因素是很復雜的，正常水平的物業稅算不上房價的決定因素。

從世界各國開征房產稅前后房價指數的情況看，物業稅并不是房地產市場宏觀調控的理想工具。英國的物業稅(council tax)是由英格蘭、蘇格蘭、威爾士地方政府于1993年開始征收的。征稅對象是居民的住宅，征稅方法是把住宅按照市面資產價值分為八類或九類，征收數額不同的稅金，從1993年至今，英國房價仍然出現大幅增長。

18世紀末美國的紐約州最早對所有的不動產和動產征收物業稅，到19世紀中期，美國各州已經普遍征收物業稅，但物業稅的普遍征收并沒有改變美國房地產價格的波動。據統計，美國扣除通貨膨脹后1997年至2006的房價上漲57%，其中2000年至2006就上漲43%。而2006年以來美國房價則大幅下跌，波動不小。

韓國2003年至2007年的高房地產稅負，抑制了需求，抑制了正常交易，但沒有抑制高房價。盧武鉉政府上臺伊始，為抑制高房價，陸續出臺了一系列抑制房價的政策，包括 “新建城市或居住區，擴建住房，籌資建設100萬套低收入和無房戶的住房”“規范住房貸款”“ 轉讓第二套以上住宅的交易稅從9%-36%提高到50%”“將擁有多處住房個人的不動產稅提高六成”等措施，2007年，再次把資本收益稅提高到60%，規定個人購買6億韓元（約合300萬人民幣）以上的住宅，應交納的“綜合房地產稅”將是普通住宅的8倍，購買豪宅還要承擔一些其他額外產生的費用。

但這些政策不但沒有抑制高房價，反而使得房價居高不下，甚至繼續攀升。尤其是提高資本收益稅這一項，抑制了房地產市里正常交易，那些有多套住房的人，寧愿把房屋放到租賃市場中，也不愿意出售。房屋交易量的減少，也從另一個角度助長了房價的快速上漲，僅2005年到2006年，這一年間，韓國平均房價就上漲了13.8%，首爾地區房價漲幅達到24%以上。

開征物業稅的具體設想

征收統一規范的物業稅是大勢所趨，利大于弊，但具體推進要循序漸進，盡量減小征收阻力，充分調動地方政府的積極性。

第一，要循序漸進。在開始征收時，納稅范圍可以小一些，稅率可以低一些，盡量減小征收阻力。這個道理類似于1980年我國開始征收個人所得稅，征稅范圍小，實際稅負輕。而且主要采用代扣代繳的方法，雖然當時征上來的稅款少，但隨著經濟的發展和居民收入的提高，目前個人所得稅已成為國內稅收的第四大稅種，在部分地區已成為地方稅收的第二大稅種，是地方財政收入的主要來源。

第二，要簡化報稅程序。國際上物業稅普遍征收成本高，最主要原因是很多國家都是以物業的評估市場價值為基礎計稅，而對房地產市價的評估，需要非常專業的人員和較長的時間，這就大大增加了征收成本。我們建議對住宅房地產開始按市場價值征收物業稅時，可由房地產所有者自行申報房地產評估值，但政府有權進行調整，同時規定一個可供調整的范圍（如以當地房管局提供的指導價上下浮動一定區間），以抑制納稅人過分低報房地產評估值的行為。其次可優先采用代扣代繳的方法，而不是國際上大部分國家采用的自行申報。可充分利用居委會、房管局等部門進行代扣代繳，納稅人自行申報制度只作為可選擇性的配合制度。

第三，政府要讓利、減少爭議。物業稅納稅人為房地產所有人，產權不清晰的房地產，可暫不征收物業稅。征稅對象可依住宅房地產、商業房地產和工業房地產而不同。

第四，要調動地方政府的積極性。應給地方政府一定的物業稅征稅范圍或稅率的決定權，充分調動地方政府征收物業稅的積極性，作為完善中央與地方分稅制財政體制的試點。

作者為中國人民銀行研究局副研究員