大部分物業公司的保潔服務都是交由外包保潔公司進行的，而結算基本上都是按人均費用標準，這樣的方式產生的弊端主要有三個：

    第一、保潔工作有時候是需要臨時加人完成的，加人的時候物業公司不給結算，平時不滿勤，物業公司又要扣錢，保潔公司就不愿意了，就按編制的人頭數上工，很多工作質量就無法保障；

    第二、物業公司上班點人頭，品質監管要扣款，保潔公司想上機械代替人，物業公司依然按人頭費結算，保潔公司利潤微薄，不得不靠偷人頭生存，甚至出現雇人代打上下班卡的情況；

    第三、保潔公司出于各種原因，利用賄賂管理人員降低成本，造成品質和廉政的惡性循環。

    保潔公司也同樣需要利用規模擴張和技術更新提高效益，但是與甲方物業公司按人頭結算的合約模式又嚴重壓縮了保潔公司的操作空間，保潔公司既無法通過提高人均效能增加效益，也無法通過集約化管理降低成本，加之勞動力緊張，高齡人員的使用就成了不可避免的問題，工效降低了，風險提高了。

    那么，物業公司采用彈性人頭制，控質不控人的方式操作可行嗎？答案是，在現有的管理模式下是不可行的，因為缺乏精細化管理做支撐。

    要做到精細化管理，就需要在以下這五個方面進行全面管控，并作為合同附件進行約定。

    1、科學分區，保證工作量飽和高效

    小區的保潔區域要根據范圍、人員活動頻次、材質、復雜程度、形象指數等因素進行科學劃分，科學測算工作量。例如樓棟大堂和電梯前室是人員活動的高頻區域，相應的保潔頻次也要增加，每天至少兩次保潔是必要的，消防逃生樓道平時人員很少到達，保潔頻次完全可以降低，2-3天一次甚至一周一次都是可以的；小區入口和主干道地面屬于形象指數高的區域，至少每周高壓水槍清洗或石材深度保潔一次，次干道等區域形象指數相對較低，可以兩到三周沖洗一次。

    通過保潔區域的科學劃分，可以充分提高工作的有效性，達到降低成本的目的。

    2、簡單有效的作業指導書和明確可操作的檢查標準

    絕大多數的保潔人員文化程度不高，繁雜的作業指導書根本不適用，保潔公司要把作業指導書編成簡單的口訣和記錄表單，讓保潔人員易懂易會，看起來一目了然。例如不同區域的保潔用具，以配圖的方式讓員工秒懂，保潔內容形成詳細的表單，讓員工以打勾的方式記錄，使作業流程簡單明了。

    檢查標準也要因地制宜，比如地面白色垃圾不是單以發現垃圾多長時間打掃為檢查標準，而是根據不同檔次的小區制訂不同的標準，樓內垃圾尤其是大堂、電梯前室等位置，以垃圾清掃及時率為標準為宜，干道和步道以單位面積垃圾數量為標準為宜。肢體可觸碰區域的塵跡可指檢或紙檢，非肢體直接觸碰區域以目視檢查就可以了。

    通過作業指導書和檢查標準的優化，讓保潔重點更突出，工作重心更聚焦。

    3、科學分區，保證工作量飽和高效

    保潔公司對各保潔區域要執行專崗、專人，提高操作的熟練度，減少操作失誤和不合格率，對于休息時間或臨時請假，要有相對固定的替班人員。

    對于保潔操作過程的工作告示牌等要定點，保潔操作要定時，便于提高監督的有效性、及時性，減少保潔人員窩工、怠工的現象。

    4、制訂合理的保潔周期和有效的保潔計劃

    不同的保潔區域有不同的保潔要求，短周期的保潔針對的是人員高頻觸達的區域，對于很多區域而言，更多的是中長周期或應急情況的保潔。例如景觀水池的清洗、不上人屋頂的保潔、外墻面清洗、石材養護等，這些區域保潔周期要根據實際情況制訂，頻次太高浪費人力物力，頻次太低影響品質效果，保潔周期的制訂是考驗一家保潔公司專業能力的重要指標。

    保潔計劃則是考驗保潔公司調度能力的重要指標，非上班時間的保潔應激反應速度、計劃安排的嚴謹周密、人員調配的及時有效是保潔計劃的核心組成。保潔計劃應以年、季、月、日為周期逐級分解，以保潔范圍、保潔要求、保潔人員為內容逐項落實。

    5、適配的保潔工具和藥劑

    不同材質的保潔，有相應的工具和藥劑配置，使用得當可以起到事半功倍的效果。

    保潔工具的配置一方面要考慮工效的問題，另一方面也要考慮形象的問題。不同區域的保潔人員要有相應的標準配置，這些標準配置要有相應的工具包或者工具車承載。例如很多小區為保潔配置了拖把池，這是一種謬誤，既影響了小區美觀又降低工作效率，保潔員每次到拖把池清洗拖把，其花在路途上的無用功也極大的降低了勞動效率。正確的方式應該是配置保潔車，放置水桶，適當設置取水點方便保潔人員取水倒水，不但提高了效率，也改善了環境形象。

    清潔劑、不銹鋼清洗液、塵推油等專用藥劑對于增強保潔效果、防止損傷有非常重要的作用，保潔人員使用鋼絲球清除電梯轎廂不銹鋼墻面污漬、用草酸清洗大理石材等都是典型的保潔事故，保潔公司應充分了解保潔區域內的材質及其保養工作，做好工具和藥劑的配置，并對保潔人員進行全面的培訓。